Чиновники уверяют, что это облегчит процедуру регистрации недвижимости, хотя и признают возможность сбоев в первое время. Эксперты прогнозируют хаос и взлёт цен.
С 1 января 2013 года Россия переходит на новый порядок учёта объектов капитального строительства, то есть зданий и сооружений жилого, общественного, коммерческого, промышленного и иного использования. Проще говоря, недвижимости. Её учёт будет вести не Бюро технической инвентаризации (БТИ), а Федеральная кадастровая палата. До сих пор составлялся лишь кадастр земли. Теперь будет создан и кадастр недвижимости. В перспективе, обещают нам, кадастр будет содержать сведения обо всём имущественном комплексе, то есть о земле со стоящим на ней зданием.
Представьте себе: пару месяцев без БТИ. Стоят новостройки, не заключаются сделки с недвижимостью. Грядущие изменения основаны на федеральных законах «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости». Нужно признать, их принятие прошло мимо внимания общественности. Ну кто, скажем честно, готов разбираться в хитросплетениях бюрократических процедур? Тем более что нам пообещали их упрощение. В частности, передачу всего комплекса регистрации и учёта недвижимого имущества в одни руки.
Так вот, нас обманули. Никакой передачи в одни руки, никакого обещанного «одного окна», никаких ускоренных регистраций и уменьшения платежей (а сегодня регистрация земельного участка с межеванием обходится от 70 тыс. рублей, регистрация дома — от 25 тыс. рублей, квартиры — от 10 тыс. рублей и один-два месяца на саму процедуру) — ничего из обещанного не будет.
Во-первых, БТИ никуда не денутся: они как выдавали технические паспорта, так и будут выдавать. В идеале. А в реальности сегодня БТИ подняли настоящий бунт: они не понимают, почему у них отнимают самую «хлебную» часть работы, оставляя при этом самую ответственную. Дело в том, что БТИ хотя и государственные организации, но самофинансируемые. Кадастрирование недвижимости — операция недешёвая. Ведь она подразумевает «привязку» объекта к местности, к иным существующим строениям и проч.
Во-вторых, выполнять эту работу будет не Федеральная кадастровая палата — учреждение также государственное, а некие кадастровые инженеры. Это удивительные создания. Согласно закону это индивидуальные предприниматели или юридические лица, объединённые в саморегулируемую организацию (СРО). Ну, про СРО уже много чего написано, так что не будем повторяться. А вот по поводу квалификации этих инженеров…
Дело в том, что кадастровому инженеру вовсе не надо быть инженером — человеком, окончившим технический вуз по той или иной специальности. Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» достаточно диплома о среднем специальном образовании, хоть каким-то боком притянутом к вопросам недвижимости: юрист — пойдёт, мелиоратор — вполне, риелтор — прекрасно.
Этому выпускнику колледжа достаточно пройти Аттестационную комиссию при Комитете по управлению имуществом любого субъекта Федерации. Думается, что самыми плодовитыми вскоре окажутся регионы, отличающиеся не столько качеством подготовки кадров, сколько… как бы это помягче… слабостью к альтернативному решению проблем. Ведь плата за изготовление техплана будет коммерческой. И можно даже не сомневаться, что стоить он будет никак не дешевле межевания. А оно сегодня стоит не менее 35-70 тыс. рублей. Хорошие деньги за несколько дней работы. И как масса недоучек ринулась размежёвывать участки, так, можно не сомневаться, масса столь же «квалифицированных» кадров начнёт «привязывать» наши дома к местности.
Это уже происходит там, где кадастровые инженеры начали работу. Например, директор Кадастровой палаты Нижегородской области Василий Романов недавно сетовал на то, что львиная доля документов от жителей поступает для постановки на кадастровый учёт с ошибками. «Большинство таких документов прошло процедуру подготовки у кадастровых инженеров», — сообщил чиновник. Между прочим, процедура постановки на кадастровый учёт по закону занимает 20 рабочих дней. Столько же времени даётся на оформление документов при повторной подаче. То есть ошибки кадастровых горе-инженеров обходятся дорого не только по деньгам.
Кстати, а что им за это будет? В смысле ответственности? Ответ — а ничего. То есть, если кадастровый инженер — индивидуальный предприниматель, есть надежда, что рано или поздно его лишат аттестации за ошибки. А юрлицо вообще ни за что не отвечает. То есть такие компании могут функционировать как «серые» таксопарки: если запахнет жареным, сразу выяснится, что ответственность несут сами работники, а компания — ну она только лазерные дальномеры в аренду сдавала…
А зачем вообще нужны эти кадастровые инженеры? Ведь то, что они будут выдавать, оказывается продуктом очень специализированным. Это будут так называемые технические планы объектов капитального строительства. Их единственное предназначение — постановка на кадастровый учёт. Всё. Ни определить цену недвижимости для вычисления налога, ни уточнить спорные границы они не помогут. Говоря прямо, эти техпланы — скорее дополнительное звено в и так непростой процедуре регистрации недвижимого имущества. Особенно, когда идёт речь о доме с участком земли или иных сложных образованиях, называемых имущественным комплексом.
Когда-то во время подготовки законов, предусматривающих нововведения, говорили, что это необходимо для создания единого кадастра, куда войдут и недвижимость, и земельные участки. Смысл в этом был: администрирование единого реестра дешевле, чем нескольких. Плюс подразумевалось, что единым имущественным комплексом оценить имущество налогоплательщика легче. Ведь одно дело, когда налог платит владелец гектара земли с домом в 300 квадратных метров, но в глухом таёжном посёлке. И совсем другое дело — такое же владение на Рублёвском шоссе в 10 километрах от Москвы. К тому же со следующего года гражданам России нужно будет платить единый налог на имущество, в который сливаются налог на недвижимость и налог на земельный участок.
Однако пока ничто не предвещает слияние двух кадастров. Более того, невозможно даже слить Единый государственный реестр прав (ЕГРП), по которому недвижимость регистрируется с 1998 года, и Государственный кадастр недвижимости (ГКН), ведущийся с 2008 года. Потому что первый учитывает права граждан, а второй — объекты недвижимости и полного совпадения они не достигают.
Чиновники, впрочем, сегодня предпочитают говорить о конкуренции. Дескать, БТИ подготовят своих кадастровых инженеров — и бизнес подготовит своих, и они будут конкурировать. Достаточно сомнительное утверждение, но главное, оно опять не отвечает на вопрос: а зачем? БТИ — государственная организация, для того чтобы она хорошо и недорого оказывала услуги, достаточно нормального контроля вышестоящей структуры. Тем более, что уже много лет подряд конкуренцию ей составляет другая независимая структура РТИ (ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»). Впрочем, можно догадаться о том, как будет использовано нововведение.
Во-первых, для захвата чужого имущества. Например, благодаря межеванию в России практически нет участков, не имеющих хоть одну спорную границу. Теперь представьте, что кадастровый инженер выдаст вам технический план с иной конфигурацией участка — никакой суд не разберёт. Соответственно будет использоваться старое доброе правило «Кто первый встал, того и тапки». А ещё при необходимости можно будет отсудить практически любой участок — и капитальные строения на нём. А это, между прочим, не только жилые строения, но и гостиницы, заводы, плотины, аэропорты…
Во-вторых, если будут введены так называемые виды разрешённого пользования недвижимости, на манер земельных, открывается широчайший простор для «административного восторга» чиновников. Ведь виды разрешённого пользования даже в одной квартире различны у санузла, кухни, прихожей и жилой комнаты.
О вероятном бардаке судить можно и по ситуации с землёй. О том, как чуть не продали Бородино под коттеджи, писали много. Но вот менее известный скандал: в Раменском районе земельные участки незаконно переводились в земли под дачное строительство, регистрировались по фиктивным свидетельствам на землю по «дачной амнистии» — и район в 2008-2010 годах вышел в число наиболее активного предложения земельных участков без подряда. Сейчас заведено уголовное дело, идут обыски, но ведь 300 гектаров ушло из федеральной собственности. И большой вопрос, удастся ли вернуть: в большинстве нынешние владельцы — по закону добросовестные приобретатели.
Итак, с 1 января порядок регистрации недвижимости будет следующий… А вот тут загвоздка. Никто из должностных лиц так и не объяснил, каким именно будет новый порядок. Просто «на пальцах». Впрочем, как уверяют в разговорах «без диктофона» работники одного из подмосковных БТИ, им также никто внятно не объяснил, что делать. «Поэтому мы решили все вместе уйти в отпуск — а там и инструкции появятся», — признались они. Не исключено, что так же поступят и многие другие БТИ в России. Представьте себе: пару месяцев без БТИ. Стоят новостройки, не заключаются сделки с недвижимостью. Представили? А теперь подсчитайте, насколько вырастут цены на ту недвижимость, которая останется доступной покупателям. Неужели всё было сделано только ради этого?
Источник: Татьяна Шестакова «versia.ru»